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周其仁:香港人如何忍高房价?香港土地暗税举世无双
作者:管理员    发布于:2017-03-28 15:22:08    文字:【】【】【

本文源自经济不雅察看网

作者周其仁

上世纪80年月中国开放,在土处所面吃紧引入喷香港履历,解开了其时禁绝土地让渡的汗青艰难,也开启以土地为家产化、都市化筹资的新路。说来蛮故意思的,从阿谁时辰起,大陆、喷香港的地制千篇一致,不是“两制”,而是“一制”。

喷香港的“成本主义”,怎么那么快就进入了大陆?十年前写《农人收入是陆续串变乱》,涉及土地轨制变迁,我对此有所谈判。其时是如许说的:“被叫做‘成本主义’的经济内中,喷香港是一个破例。由于是殖平易近地,喷香港的土地早些日子全数归英国女王悉数。为了在国王的土地上成长经济,喷香港发觉了一个‘土地批租’制,由当局主事,让家产家、地产批发商竞标采办一个时代内的土地行使权。当局‘批’出土地,获得收入;业界获得清晰明明的、可以再度买卖营业的土地行使权。”

着实没有“发觉”。鸦片战役之后,港岛割让给英国,于是喷香港的土地就成了英国皇室工业,与其在英邦本土的皇家土地一样,都是Crownland。就教过在英国任教的伴侣,那儿那边的旧规,Crownland也可按年期批租给平易近间。要认真,不是“断卖”,而是“批租”。我的理解理睬,如许英国皇家既有银子花销,又不消背上“出卖祖业”之骂名。只是喷香港在远东,英国又要求喷香港“财务自主”,于是喷香港Crownland的批租权,就交给港英当局利用,房钱所得也归港府库房。如许,喷香港的Crownland就被通称为“官地”。

“官地”是公有土地的一个种别。西洋不少成本主义国度也有的,明晰归当局悉数,以是也可以进一步明晰为归联邦、州或都市当局悉数。喷香港的出格之处,在于全数土地皆为“官地”。这是1843年《英皇制诰》宣布颁发的。着实也禁绝确。由于港岛系割让,但九龙的部门和新界倒是租借的,土地悉数权当有差异。然则要殖平易近地政府“确权”,就没有那么多原理好讲了:除了新界部门农地为村平易近悉数,其他港地一致被宣布颁发为“官地”。

“官地”之操作,虽然以官意为主导。先看年期,我看到的资料,年间多为一次批租75年,不成续约;1848年往后的50年,改为一批999年;到了1898年,港英当局了解到租期过长倒霉于当局分享土地升值的收益,代之以75年可再续租75年租约,并要求承租人在期满后支出按新尺度拟定的土地房钱。再其后,75年租期成为尺度租期,直至1997年喷香港回归;但北九龙及新界土地,却又以1898年7月1日起99年减末了3天批出。破例也老是有的,如中环花圃道旁的圣约翰教堂的土地,便是英王赠与圣公会坎特伯雷大主教的,以是这幅土地属“永业权(Freehold)”,差异于其他承租人的“租用业权(Leasehold)”。

土地批租也不必定都有偿。凡是,喷香港当局对、黉舍、病院、慈悲机构、教堂、古刹等,多以无偿办法批出土地;应付不营利的公益用地,偶然只收取象征性地价。对那些经济效益不非凡很是凸起、但当局抉择撑持成长的行业与企业,也可免交地价或以低于时价的官方优待价供地。至于喷香港当局本身的办公用地,则完全无偿。批租土地的办法,也是果真拍卖、招标或私底下和谈并举。这些“矫捷性”怎样掌控,完全由当局凭悉数者身份来抉择,仅受喷香港政制的束缚。

最为特另外处所,是喷香港之官地,即便已经批租给公司或个人私人,且在商定租期之内,但只要官家“为了平易近众益处”,便可以“收回”。为此,喷香港法令专门有《收回土地条例》,划定因卫生欠佳、不得当人栖身或风险康健、或为军事操作以及“为行政主座会偕行政聚会会经由议定定为平易近众用途的任何种别用途”,当局就可以把官地“收回作平易近众用途(resumptionforapub-li相配urpose)”。当局收回官地,要赐与“合理的赔偿”。原租用业主有贰言,也可要求自力的“土地审裁处”裁决。但拒绝迁出者,当局可以“占用官地”的罪名告状、逼迫实行。便因此后扇窗口看进去,我才对用“合约理论”处理赏罚当局题材,从根柢上质疑。

如许,官地公有,悉数权不交易、不出租,但当局可批租收益,并以终极悉数者的身份主导土地操作左券的订立和实行,就组成了喷香港地制的首要特色。十年前我的评述述,这是“成本主义的一个破例”,当不为过。也正由于是个破例,以是才与大陆的系统体例一拍即合。此处被高度市场化了的,仅仅是土地的行使权,至于土地的国度悉数权,连同当局主导土地操作的克制权,岿然不动。

很大白,如许引进的港式土地批租制,不会侵害大陆的“社会主义土地公有制”。因为法令胁制悉数权层面的交易、出租和让渡,以是土地公有制没有变,也永久不会变。新的变革只发生在行使权层面,且定下让渡的年期,在期内当局也可视必要“收回”(大陆叫“征用”)土地,到期更可以“收回土地连同其上盖”!仅此变革,当局就可以坐收土地出让金,筹得大笔平易近众成本。如许的功德,何乐而不为?

引进轻易,下场立见。不外,这一套是不是“有百利而无一害”?也不尽然。十年前我看到的,是下面这一点:

“不意当局当‘田主’,也可以自出心裁。为了得到更多一点财务收入,喷香港当局特地克制土地的提供数目,旨在‘少批多得’。喷香港当局常常‘筹划’出一块土地,由于市场竞价‘不抱负’而收回,待明天将来再批。看到被本地人称为‘石屎丛林’的摩天大楼自天而降,你可不要觉得喷香港的土地资本已经耗尽。究竟上,港九岛上未开拓的土地尚有70%强!

“云云一来,我们东方之珠的地价就在环球称王。是的,喷香港的税法简明而所得税率很低,连弗里德曼都说过值得美国粹习。可是,喷香港当局经由过程土地批租而征得的‘暗税’,在成本主义经济里全球无双。喷香港要不是具有地区性的市场经济轨制(出格是金融轨制)的竞争上风,那样天价的土地市场无论怎样是撑不住的。”

十年来,除了地价房价如日方升,喷香港经济实情尚有多大的识破?数来数去,仍旧那几位老辈地产商在那儿那边引领潮水,但见前浪、不见后浪。创造业早就移师内陆去了,当地的“数码革命”,出不来苹果也出不来三星,末了能熟门熟路哺育的,仍旧一座座地产之“城”。

喷香港土地模式囊括大陆,“土地财务”外加“土地金融”,威不成挡。可是五彩缤纷的繁荣之下,也露失踪工作尚有此外的一壁。公有土地在当局主导下批租筹资,既然“两地一制”,那么经济规律也同等,激发的效果也相似。所幸大陆比喷香港大了好几千倍,港式土处所面的病灶由沿海转到内陆,“爆发时刻”看来斗劲漫长。不幸之处也有的:国度幅员广宽,多级当局系统复杂,法制又单薄,重大的土地益处包抄政权、蜕化官员,防不堪防。君不见,十年来险些悉数的失利大案,皆与土地有关?为反腐防腐,土地牵制要搞到叠床架屋,土地政策更是变革多端,这在“原产地”喷香港,反倒不久不多见。

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